l'Investitore Accorto

Mercato Usa della casa e prospettive del ciclo

La scorsa settimana, nel post Economia Usa, i rischi di recessione restano alti, mi sono sbilanciato esprimendo una serie di valutazioni in contrasto sia con il consenso di mercato che con le recenti prese di posizione della Federal Reserve.

Prendendo spunto dalle analisi degli economisti di Northern Trust, criticavo le interpretazioni, a mio avviso troppo ottimistiche, che sono state date di alcuni importanti set di statistiche, come quelle sul Pil del primo trimestre e sull’occupazione di aprile. Concludevo così: “L’economia Usa, nonostante il sostegno che viene dal dollaro debole e da una domanda estera ancora tonica, resta un malato in via di peggioramento”.

Vorrei ora aggiungere, a quanto lì esposto, il sostegno di un’altra fonte tra le più autorevoli – Martin Feldstein (nella foto sopra) – e un’analisi più circostanziata del mercato della casa americano, che resta d’importanza vitale – oggi come un anno fa quando fece da innesco alla crisi – nel determinare l’evoluzione della congiuntura.

L’inganno del Pil svelato da Feldstein

Il 7 maggio, e cioè il giorno dopo la pubblicazione del mio post (la sequenza temporale è ovviamente casuale), sul Financial Times è apparso, proprio sulle stesse questioni, un editoriale di Feldstein – uno dei più eminenti economisti al mondo, professore all’Università di Harvard, presidente del National Bureau of Economic Research e, nel 2005, il più serio e titolato concorrente di Ben Bernanke per la nomina a presidente della Federal Reserve.

Sotto il titolo “Ingannevoli statistiche sulla crescita offrono falso conforto”, l’articolo mette in evidenza come, dall’inizio dell’anno, l’economia americana ha cominciato a contrarsi un po’ in tutti i settori: è in calo l’occupazione (che ha toccato il suo picco a novembre), sono in diminuzione i redditi, continua a crollare il mercato della casa, scendono le vendite al dettaglio, flette la produzione industriale.

E il Pil? Non è forse aumentato dello 0,6% nel primo trimestre?

E’ questa per Feldstein la statistica “ingannevole” che rischia di indurre un infondato senso di sicurezza, un po’ in tutti ma in particolare tra le autorità politiche e monetarie (la reazione del segretario al Commercio, Carlo Gutierrez, è stata ad esempio di osservare come il dato sul Pil confermasse le previsioni dell’amministrazione Bush per una crescita debole ma positiva nel primo semestre dell’anno, e poi via via più robusta a partire dal secondo semestre).

Il rapporto sul Pil è infatti costruito in modo da confrontare il livello medio di attività di un trimestre con quello medio del trimestre precedente.

Il lieve aumento del primo trimestre sul quarto del 2007 – che è peraltro solo una stima preliminare passibile di revisioni anche notevoli – non è inconciliabile con le evidenze più recenti, e cioè il fatto che dall’inizio di quest’anno tutte le principali componenti dell’economia Usa hanno cominciato a volgere al ribasso.

E infatti un centro di ricerca come Macroeconomic Advisers, che calcola una stima mensile del Pil (e non trimestrale, come quella ufficiale), ritiene che a febbraio e a marzo il Pil si sia contratto rispetto al mese precedente, per un calo cumulativo negli ultimi due mesi dello 0,9% circa.

E in prospettiva?

Il giudizio di Feldstein è che “anche se i rimborsi fiscali in arrivo (per un valore di 117 miliardi di dollari, ndr) potrebbero essere temporaneamente di qualche aiuto, la combinazione di redditi reali e ricchezza delle famiglie in calo unite al drammatico crollo negli indici di fiducia dei consumatori fanno pensare che spesa delle famiglie e Pil siano destinati a contrarsi ulteriormente.”

Mercato della casa, il rischio più grave

“Ma il rischio più grave – continua Feldstein – è che la precipitosa caduta dei prezzi delle case – scesi di oltre il 12% nell’ultimo anno e del 25% su base annua negli ultimi tre mesi – faccia lievitare il numero di mutui con negative equity, moltiplicando le insolvenze e i pignoramenti.”

Nel suo editoriale, Feldstein spiega come i contratti americani non consentano ai mutuanti di rifarsi su altri beni dei mutuatari al di là dell’immobile ipotecato. Quando un mutuatario si ritrova con un debito il cui valore è superiore a quello della casa (ciò che appunto si definisce negative equity), l’incentivo è a dichiararsi insolvente.

I mutui con negative equity, negli Stati Uniti, sono già otto milioni, circa il 15% del totale. E un’idea di come la situazione si stia avvitando su se stessa la dà il fatto che insolvenze e pignoramenti sono raddoppiati rispetto a un anno fa.

Notando come non ci sia più spazio utile per l’azione di politica monetaria, e come ciò che serve è un intervento – politicamente problematico – di sostegno fiscale che fermi la corsa verso le dichiarazioni di insolvenza, Feldstein conclude nei seguenti termini, tutt’altro che rassicuranti:

“Una spirale al ribasso nei prezzi delle case intaccherebbe la ricchezza delle famiglie e il capitale delle istituzioni finanziarie, e potrebbe produrre la recessione più severa e più duratura tra quelle degli ultimi svariati decenni.”

Vedremo nella seconda parte di questo articolo come le stime più attendibili sulla possibile evoluzione del mercato della casa portino diversi analisti a ritenere che il calo dei prezzi sia appena a metà del suo corso – destinato, dunque, a proseguire per lo meno fino alla fine del 2009 per un crollo complessivo non inferiore al 20% rispetto al picco ciclico di due anni fa.

Cercheremo anche di capire, più in dettaglio, quali sono i meccanismi di trasmissione che rendono tanto temibile, per la tenuta complessiva della pur poderosa economia americana, la crisi di un mercato immobiliare gonfiatosi a tal punto negli anni della bolla da diventare troppo importante sia nei bilanci delle famiglie che negli attivi del sistema finanziario.